저소득의 희망 VS 고소득자의 기회. 특례보금자리론 종합정리와 시뮬레이션

2023년 1월 11일 금융위원회로부터 특례보금자리론이 발표되었다. 1월 30일부터 신청이 가능한 특례보금자리론은 보금자리론에 일반형 안심전환, 적격을 통합한 4%대의 고정금리 모기지론이다. 주택가격 9억원 이하라면 차주의 소득제한 없이 최대 5억원까지 주택담보대출을 받을 수 있는데 LTV와 DTI 한도 안에서 이용이 가능하다고 한다. 1년동안 한시적으로 운영하는데 특례보금자리론은 최근 국제적인 금리가 높이 뛰기를 하다보니 기존 주담대를 갖고 있는 국민들의 고통을 줄여주고자 운영한다고 한다. 다만 예산이 정해져 있기 때문에 필요한 경우 미리 신청하는 것이 좋겠다. 

이번 포스팅에서는 간략하게 특례보금자리론의 특징과 내용을 정리해서 알아보고, 만약 주담대 보유자라면 갈아타는 것이 좋을지에 대해 알아보도록 하자. 

특례보금자리론 요약 정리 

조건과 한도 금리, 기간에 대해 아래 표와 같이 간략하게 요약정리 하였다. 특히 이번 특례보금자리론의 경우 기존 정책금융과는 달리 소득에 대한 제한이 없다는 점이 특징이다. 그저 9억원 이하의 주택에 대해서는 DSR까지 상관없이 받을 수 있기 때문에 많은 이목이 집중되고 있다. 

한도	최대 5억원
금리	최저 연 4.65%, 금리우대 적용시 최저 3.75%
기간	최대 50년
자격	9억원 이하의 주택

특례보금자리론 한도

이 특별 정책금융으로 받을 수 있는 최대의 한도 금액은 5억원이다. 일반 보금자리론이 3억 6천까지 가능한데 이와 비교해봤을 때 최대 한도도 올라간 것을 확인할 수 있다. 다만 LTV 최대 70%까지만 받을 수 있으며 생애 최초시 80%까지 가능하다. DTI의 경우에는 최대 60%내에서만 사용이 가능한데, DSR 규제가 없는 정책상품이기 때문에 보다 한도를 높게 쓸 수 있다는 장점이 있다. 연립주택, 다세대, 단독주택과 같은 비(非)아파트의 경우 LTV에서 5%가 차감, 규제지역은 추가로 10%가 차감되지만 실수요자 요건에 해당된다면 규제지역 차감 적용이 없다. 대출 가능액은 LTV적용 금액과 한도 중 적은 금액이 적용된다. 

실수요자 요건 : 8억이하의 주택을 소득 9천만원 이하인 무주택자가 구매하는 경우

LTV와 DTI, DSR의 뜻 

LTV : Loan to Value Ratio. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율. 이 비율이 70%면 최대 70%까지, 80%면 최대 80%까지 빌릴 수 있다는 의미. 주택의 금액이 1억원이라면 70%라면 7천만원, 80%라면 8천만원을 빌릴 수 있다는 이야기이다. 여기서 특례보금자리론의 LTV최대 한도가 70%이며 최대 9억원 이하의 주택이라 할 때, 최대 6억3천만원까지 차용이 가능하지만, 최대 5억원까지만 가능하도록 한도를 제한해둔 것이다. 

DTI : Debt To Income. 총부채상환비율이라 하여 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이다. 특례보금자리론은 DTI를 60%라고 했으니 연소득 5천만원인 사람의 DTI 60%는 연간 원금과 이자 상환액이 3000만원이 넘으면 안된다는 이야기이다. 다른 대출액이 있다면 계산이 달라지겠지만, 다른 것 없이 주택담보대출만 사용한다고 가정하면 약 3억8천만원까지 융통이 가능하다는 이야기이다. 그러나 주담대에서 DTI는 주택에 대한 원리금 상환액만 계산하고 기타 대출액은 이자상환액만 계산한다. 때문에 DSR과 약간의 차이가 있다.

DSR : Debt Service Ratio. DTI와는 다르게 주담대 + 신대의 원리금 상환액을 모두 합친 금액을 연간 소득으로 나눈 비율을 말한다. 즉, 위에서 DSR 규제가 없는 상품이기 때문에 한도를 높게 쓴다는 의미는 다른 신용대출액의 원리금 상환액 중 원금에 대한 비중은 계산하지 않는다는 의미이다. 때문에 DSR 규제 없는 상황에서 DTI를 최대로 뽑을 수 있다는 이야기이다. 

(기존)보금자리론, 적격, 특례보금자리론 비교

아래 비교표를 보자. 특례보금자리론은 보금자리론과 적격대출의 장점을 합쳐놓은 것 같은 느낌이다. 

비교해보면 어떤가. 합쳐놓은 기분같다.

1년간 한시적으로 39조 6천억원 규모로 운영한다는데 현재까지 출시된 주담대를 비롯한 상품 중, 디딤돌과 같은 소득에 대한 제한이 강력한 상품을 제외하곤 가장 많이 사용하는 모기지론의 구조와 비슷하다. 다만 소득한도를 없앴는데 금리가 보금자리론에 상응하는 것이 특징이다.

우대형과 일반형, 우대금리

만기에 따라, 형태에 따라 다른 금리 차이. 검정색이 우대금리 적용시.

우대금리 조건은 아래와 같다.

아낌 e : 10bp

기타 : (저소득청년/사회적배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭) 합, 최대한도는 80bp

* 저소득청년 : 주택가격 6억원 이하를 구입하려하는, 부부 합산소득이 6천만원 이하이며 만39세 이하인자 

* 아낌 e : 전자 약정 및 등기시 우대 금리 (필수)

* 사회적 배려층 : 한부모, 장애인, 다문화, 다자녀 (다자녀의 경우 소득기준 7천만원. 다자녀를 7천만원에 어떻게 키우란거지?) 

* 신혼가구 : 혼인신고일로 부터 7년 지나지 않은 부부 (결혼 예정자의 경우 증빙서류 추가 필요) 

특징

중도상환수수료 없음. 기존 주담대를 대환하거나 특례보금자리론을 중도상환할 때도 면제된다. 주담대 대환시 중도상환 수수료를 면제받기 위해선 주택금융공사 홈페이지 중 아래 링크를 따라 인터넷 금융 서비스에 접속하거나 모바일 앱을 통해 특례보금자리론 승인 내역 확인서를 발급하여 제출하면 된다. 

👉 주택금융공사 홈페이지 인터넷 금융 서비스에서 확인하기

증명서 발급을 누르면 된다. 클릭하면 해당 페이지로 이동함.

 

👉 주택금융공사 모바일 앱 다운받기 

스마트주택금융 - Google Play 앱

만기의 설정

대출의 기간은 최대 50년까지이지만, 위의 우대형과 일반형의 금리 표에서 봤던 것과 같이 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년중 선택해야 한다. 또한 만기를 40년이나 50년으로 이용하기 위해선 아래의 조건을 만족해야 한다. 나이가 많은 경우 대출기간을 길게 가져가긴 쉽지 않을 것 같다.

* 40년 : 만 39세 이하 또는 신혼부부

* 50년 : 만 34세 이하 또는 신혼부부

특례보금자리론 특별 주의사항

특례보금자리론 사용기간동안에는 1주택 유지조건이 엄격하게 적용된다. 때문에 추가로 구입할 계획이 있다면 신중하게 신청하여야 한다. 특례보금자리론 자체가 실 수요자를 대상으로 만들어진 상품이고, 정책 금융상품이기 때문이다. 매년 정기적으로 추가주택 취득여부를 점검하며 추가로 취득한 경우 6개월 이내 처분하지 않을 시 기한 이익 상실처리되며 3년간 이용에 제한을 받을 수 있다. 

 

특례보금자리론 신청방법

위에서 소개해준 주택금융공사 모바일 앱인 스마트주택금융앱을 설치해서 모바일로 신청하거나 온라인으로 신청하면 된다. 

👉 주택금융공사 홈페이지 인터넷 금융 서비스에서 신청하기

👉 주택금융공사 모바일 앱 다운받기 

만약 스마트주택금융앱을 사용하겠다면 실행 후 우측 상단의 메뉴를 선택, 신청 -> 주택담보대출->특례보금자리론을 누르면 된다. 

 

이 외에도 잘 알려지지 않았지만 서민들에게 좋은 대출상품들이 많다. 관련 홈페이지에서 다른 상품도 찾아보면 좋을 것이다. 

이런 상품들은 아는 사람만 신청할 수 있기 때문이다. 

필자의 생각 

세계적인 인플레이션이 심각해져 미국발 금리 인상이 시작되었고, 그것이 한국 시장 금리에도 큰 영향을 미치고 있다. 당장 필자가 사용하고 있는 안심전세대출의 경우만 해도 작년 대비 2배 가량 오른 이자를 부담해야 하는 상황이다. 돌려 받는다는게 확실하다면 가장 안전하다는 전세의 평균 금리가 7%라고 하는 지금, 주담대의 이자도 무시무시하게 높아져서 서민들이 고통을 받고 있다는 이야기로 4%대의 고정금리 상품을 정책상품으로 내놓은 셈이다. 주담대의 특성상 대출액이 적지 않다. 기본적으로 1억이 넘는 상황에서 금리가 낮다고 하더라도 최대한도인 5억원에 4%라면 연간 이자만 2천만원을 갚아야 하는 상황이다. 그러나 기존 홍보했던 것과는 달리 이자가 상당히 높게 책정되었고, 우대형이라 하더라도 10년에 4.65%라면 적지 않은 금액임은 분명하다. 만약 연봉 4천만원인 사람이며 우대금리를 모두 적용할 수 있는 사람이라 가정하고, 그 사람이 3억원의 아파트를 생애 최초로 LTV80% 적용하여 구매한다고 하면 2억4천만원의 대출이 발생하고, 20년간 3.9%의 금리를 적용한다면 매달 144만원이 원리금으로 빠져나가는 셈이다. 실제로 우대금리 0.9%가 다 적용되기는 쉽지 않으니 반정도 적용된다 가정하면 4.3%로 계산, 매달 149만원이 원리금으로 빠져나간다. 즉 연간 천만원의 이자가 발생하고 연간 800만원씩 원금을 상환한다고 보면 된다. 

연봉 4천만원인 사람의 실수령액은 매달 291만원이다. 연봉에 상여금이 포함되어 있지 않다는 가정이며, 상여금 포함시 급실수령액은 더 줄어들 것이다. 291만원에서 149만원의 원리금을 제하면 142만원이 남는데 평균적인 가구의 생활비를 제하면 주택 원리금 상환만 하다 끝나는 상황이 올 수도 있다는 이야기이다. 뿐만 아니라 주택을 구입하기 전 발생했던 신용대출이 있다면 상황은 더 안좋아진다. 정말 많은사람들이 걱정하는 것처럼 이자를 감당하기 힘든 상황이 올 수도 있다.

그러나 고소득자의 입장에서 보면 지금의 정책금융이 정말 좋을 수 있다. 이자에 대한 부담이 훨씬 줄어들기 때문인데, 다만 1주택을 넘길 수 없다는 점에서 아쉬움이 생길 수 있다.

앞으로도 금리가 지속적으로 오를 분위기라고 하니, 만약 이번 기회에 내집마련을 한다면 특례보금자리론을 이용해서 주택을 구입하고 만기를 장기적으로 운용하며 원리금 상환액을 줄이고 금리가 하락하게 되어 지금의 시장 금리가 4% 이하로 떨어지는 시점에 대환을 하는 것도 한가지 방법일 수 있다. 

부동산 시장이 얼어붙고 있다. 필자가 거주하고 있는 평택, 특히 가장 최고점을 찍고 있던 고덕 신도시도 하락세를 면치 못하고 있다. 월세는 미쳐날뛴다. 정말 서민들이 살아가는게 쉽지 않는 세상이기 때문에 필자는 오늘도 걱정에 밤을 지새운다.

 

 

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