전세계약 전 필수 사용? 안심전세앱 실 사용 후기(+23년 2월 전체은행 안심전세 금리)
목차
정부가 5월부터 전세금 반환보증 보험 가입 대상 전세가율을 기존 100%에서 90%로 낮춘다고 발표했다. 이는 거래금액인 시세의 100%까지 전세금반환보증 가입이 가능했기 때문에 이것이 전세 사기꾼들의 무자본 갭투자의 수단으로 악용되어 왔다고 보기 때문이다. 이런 제도적인 측면과 더불어 정부와 HUG, 부동산원이 합작해서 만든 안심전세앱으로 전세 계약 전 사전에 문제가 없는 계약을 할 수 있도록 정부에서 발 벗고 나섰다고 한다. 오늘은 이러한 안심전세앱을 실제 사용해보고 현재 필자의 전세계약이 안전한지 직접 판단해보도록 하자. 실제 전세금 반환보증에 가입하고 있는 필자이기 때문에 더 없이 현실적인 상황이기에 리뷰를 하는 그 누구보다 정확하고 객관적인 시각으로 볼 수 있을 것으로 판단된다.
안심전세앱이란
전세 계약에 어떤 특약을 추가하는지 등에 대해서는 뉴스와 더불어 수 없이 많은 블로거들께서 알려주실테니, 필자는 실질적으로 안심전세앱이 사용할만 한지에 대해 알아보도록 하겠다. 안심전세앱은 정부와 HUG가 합작해서 만든 스마트폰 어플리케이션으로 전세계약시 확인해야 하는 주요 정보를 제공하는 프로그램이다. 그동안은 "KB부동산 시세" 와 같은 서비스에서 아파트나 주거용 오피스텔 같은 주거 유형만 실거래가(시세정보)를 얻을 수 있었다면 안심전세 앱의 특장점은 시세정보 파악이 쉽지 않았던 다세대, 연립주택, 50세대 미만의 소형 아파트의 시세를 7월 업그레이드 전까진 수도권에 한정. 제공하는 점이다. 전국으로 확장되고 주거용 오피스텔까지 시세 제공 범위가 늘어날 경우 많은 정보를 얻을 수 있다는 점이 특징이다.
신축빌라의 시세정보도 담겨있는데 이번 버전에서는 준공 1개월 후의 시세정보를 제공한다. 7월 업그레이드 버전에서는 공인중개사협회와 감정평가사협회의 협업으로 준공1개월 전의 잠정시세를 추가, 준공1개월후인 확정시세도 제공해준다. 앱에서 이번에 써보고 가장 좋았던 점은 이런 부분이다. 그동안은 새로운 전세계약을 해야 한다면 이 집이 전세대출이 가능한 집인지, 전세보증금 반환보증이 가입 가능한 집인지 확인하기 위해 서류를 떼고 은행에 직접 방문해서 조회해보는 방법 밖에 없었다면, 이젠 이 앱 하나만으로도 그 행위가 필요 없어진다는 것이다. 이 집의 매매 시세는 어떻게 되고, 이 지역의 경매낙찰가율은 어느정도이며 전세가율은 얼마만큼이고 이 지역 전세보증사고가 몇건이 있었는지도 확인이 가능하다.
앱 내부에서 등기부등본을 떼보면(이 서비스는 유료) 현재 공부상 나와 있는 정보를 바탕으로 내가 계약하려고 하는 전세보증금이 안전한지 여부와 전세보증보험 가입이 가능한지도 알 수 있다. 그리고 어느정도 보증금이면 계약하기 좋은지도 알려주는 어플리케이션이기 때문에 보다 현명한 계약을 할 수도 있다.
실제 앱의 캡처를 토대로 알아보도록 하자.
안심전세 진단하는 방법
안심전세앱을 설치한 후 메인 화면에서 "임차주택, 안심전세로 안전하게" 버튼을 누르자.
시세조회 위험성 진단 버튼을 눌러도 되지만 사실 위에꺼 눌러도 밑에꺼 눌러도 같은 화면으로 이동한다. 둘 중 마음 가는 것 골라서 누르자. 누른 후 주소검색을 하고나면 상세주소는 동명칭, 층수, 호수를 골라서 선택하면 된다.
주소를 입력하고 결과를 조회하면 매매시세를 볼 수 있고, 보조지표로 활용가능한 해당 지역의 경매낙찰가율이나 전세가율 그리고 전세보증사고 건수가 보인다. 이 수치를 이용해 매매시세대비 낙찰 예상가를 볼 수 있어서 내가 가장 최 우선 선순위가 된다면 전세보증금을 얼마까지 돌려 받을 수 있는지 계산이 가능하다. 아래로 내리면 우측편 사진과 같이 해당 주택에 대한 정보가 나온다. 전세 실거래가도 나오고 주택정보도 나온다. 여기서 "결제없이 자가진단" 버튼과 "등기사항 결제 후 진단"버튼 두가지가 있는데 각각 설명하도록 하겠다.
결제없이 자가진단하면
휴대폰 본인인증을 통해 로그인을 하게 된다. 자동으로 PASS 앱으로 본인인증을 하도록 설정되어 있다.
입주일과 보증금액을 입력 후 자가진단 버튼을 누르면 우측 사진과 같이 매매시세 대비 낙찰예상금액을 볼 수 있고, 그를 통해 선순위 없을 경우 전세가격이 어느정도까지 안전한지와 전세보증금 계약금액을 어느정도 수준으로 하는게 좋을지 권유금액도 나온다. 그리고 입력한 보증금과 시세를 기준으로 HUG 전세보증가입 가능여부도 확인이 가능하다.
그렇다면 등기사항 결제 후 진단의 경우 어떤 부분이 다를지 살펴보도록 하자.
등기사항 결제 후 진단하면
리파인에서 등기부등본 열람이 완료되었다고 알림톡이 오면 안심전세 앱에서 메뉴버튼을 누르자.
그럼 보이는 메뉴에서 가장 위에 있는 안심전세 진단내역 확인을 누르자. 진단내역 관리에 들어가면 신청한 주소지가 있는데 해당 주소지를 눌러서 들어가보면 아래와 같이 화면이 나타난다.
해당 주소지를 누르고 들어오면 등기부등본을 PDF로 저장할 수도 있고, 1000원을 결제했으니 혜택이라고 하여 등기부변동 알림이 발생하면 카카오톡 등으로 알림 메시지를 보내주는 서비스를 제공한다. 이 등기부 변동 알림 서비스는 이전에 리뷰했던 홈큐의 서비스와 비슷하다고 보인다.
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진단하기를 눌러 들어가면 자가진단때와 마찬가지로 입주일과 보증금액을 작성해서 진단하기를 누르도록 하자. 진단 결과는 자가진단때와 비슷한데, 여기서 추가되는 부분은 등기부등본의 내용을 반영해서 선순위 저당권이나 기타 선순위 보증금 등이 나온다. 만약 내가 1순위가 아니고 선순위에 저당권이 있다면, 해당 저당권을 말소하는 특약을 넣고 계약을 진행하여야 한다.
이렇게 근저당 해제 특약을 넣고 계약을 하는 경우 우선순위 목록에서 해당 저당권을 체크하고 "선택한 선순위 제외 진단" 버튼을 눌러보자. 그러면 해당 선순위를 제외한 상태에서 진단 결과가 나온다.
그 외 서비스(집주인 조회)
임대인이 보증사고 이력이 있다면 전세보증 가입금지 대상자가 된다. 이런 경우를 조회해 볼 수 있는 서비스인데, 개인정보 보호의 문제로 인해 임대인 본인만 조회가 가능하다. 집주인이 자신있게 "나는 아무 문제 없소이다." 한다면 괜찮겠지만, 그렇지 않은 경우 이런 부분에서 계약 전에 서로 감정이 상하는 문제가 생길 수 있다.
전세대출 금리 확인
안심전세 앱에서 안심전세 대출 금리확인이 가능하다. 아래는 현재 시점(23년 2월 기준)의 은행 전체 금리이다.
안심전세대출 2023년 2월 기준 은행 전체 금리 ('22.12.15 ~ '23.01.14)
신규취급액 기준이며 각종 우대 금리가 반영된 최종 적용 금리의 산술평균 금리이다. 기금재원이나 지자체 금리지원협약 상품은 이 평균 금리에서 반영되지 않았다. 실제 적용금리는 반드시 은행에 직접 확인해보아야 하며 개인의 소득수준이나 신용도에 따라 금리가 다를 수 있다.
| 금융기관 | 적용금리 |
| 기업은행 | 4.74% |
| 신한은행 | 5.13% |
| 하나은행 | 5.36% |
| 농협은행 | 5.45% |
| 국민은행 | 5.67% |
| 우리은행 | 6.09% |
| 부산은행 | 6.21% |
| 수협은행 | 7.74% |
안심전세 앱의 주요 서비스는 확인되었다. 인터넷 뉴스의 댓글을 보고 조금 의아했던게, 뉴스 기사 자체를 제대로 해석하지 못하는 경우들이 있어서 사실관계에 대해 정확하게 짚고 넘어가는 것이 좋겠다는 생각에 한문장 남겨본다. "보증대상 전세가율을 90%로 조정하는 방안"에 대해 말들이 많다. 전세보증금의 90%만 보증해주겠다는 의미로 해석하는 사람들이 많은데, 이건 잘못된 해석이다. 전세가율 90%로 조정한다는 말의 의미는 기존 시세의 100%까지 적용이 되던 전세가율을 90%로 낮춘다는 의미이다. 현재 전세가율이 잘못되었다고 생각하는 사람 중 한명으로서, 주택의 실제 거래가격인 시세보다 높은 전세가 가능한지 필자는 정말 의문이다. 있어서는 안될일이지만, 집주인이 문제가 생겨서 전세금을 못돌려 받는 상황이 생겼을 때, 집을 팔아서라도 돌려받아야 할 것인데, 집을 팔아도 전세금을 못채우는 사태가 벌어져선 안되는 것 아닐까?
이런 상황을 막고자 해당 주택의 시세 대비 90%까지만 전세보증을 해주겠다는 의미인 것이다. 무슨 전세 보증금의 90%까지만 보증해준다는 해석들이 난무하는지, 이해가 되지 않는다.
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