전세피해를 당했다면? 전세사기, 전세보증금 돌려받지 못할 때, 그리고 전세사기를 막기 위한 가장 좋은 방법 총정리

전세왕 빌라왕이 연일 화제이다. 가칭 '빌라왕'의 사망으로 전세사기 및 문어발식 전세 확장이 사회 문화적 문제가 되고 있는 가운데, 전세사기 피해자 10명중 7명이 20대에서 30대 사이의 젊은 세대라는 점이 마음 아프다. 필자 역시 30대 중반의 나이로 전세 대출을 받아 전세금을 납부한 사람 중 하나로서 이런 기사를 보면 불안한 마음을 감출 수 없다. 전세금 보증보험을 가입했음에도 불구하고 전세금을 돌려받지 못한 사례도 많다고 하는데, 이런 경우들을 보며 필자의 전세금은(은행의 지분이 90%지만) 어떻게 지켜야 할지, 그리고 앞으로의 계약은 어떻게 해야할지에 대해 많은 고민을 해보았고, 그 고민에 대해 정부에선 어떤 도움을 받을 수 있는지, 그리고 어떤 부분에 조심해야 보증금을 지킬 수 있는지 알아보도록 하자.

전세사기를 당했다면?

우선 정부에서 운영하는 전문기관인 HUG, 법률구조공단, LH등에 문의를 해 보는 것이 가장 흔한 방법이고, 전세피해지원센터(웹페이지 바로가기)가 운영중에 있으므로 해당 기관에 문의를 하는 것이 가장 빠른 방법일 것이다. 대부분의 전세사기 및 전세보증금 관련 사고가 발생하는 지역이 서울 및 수도권이기 대문에 HUG에서 운영하는 전세피해지원센터는 서울시 강서구 화곡로에 위치하고 있다. 자세한 주소는 서울시 강서구 화곡로 179, 대한상공회의소 기술교육센터 2층에 위치해있다. 콜센터 전화번호는 1533-8119이나 직접 전화 연결을 원할 경우 02-6917-8119로 걸면 되겠다. 지하철 5호선 화곡역 2번출구에서 도보 2분거리에 있고 건물 내 주차공간이 제공되지 않기 때문에 문제가 발생해서 센터에 방문해야 할 일이 있다면 공영주차장을 이용하거나 대중교통을 이용하는 것이 권장된다.

피해지원센터 지원대상 및 지원 혜택

전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 돌려 받지 못한 전세계약 피해자를 대상으로 지원을 해 준다. 공인중개사와 법무사, 변호사로 구성된 다양한 분야의 전문가 참여로 피해자별 맞춤형 법적 대응방안에 대한 무료 상담을 해주며 긴급 주거지원을 해 주는데, 다주택 악성채무자의 강제관리주택에서 6개월간 임시 거처로 전세 피해자가 살 수 있도록 임차료를 70%까지 지원해준다. 피해사례를 접수하고 피해입증을 심사 후 피해 확인서를 발급하여 지원 대상을 선정하며 해당 사례를 모니터링하며 관련 부서나 기관에 제공해주는 제도도 있다.

전세피해자에게 지원해주는 내용들

전세피해센터 예약신청 페이지 바로가기

아래는 전세피해지원센터의 예약신청 페이지이다. 위 사진을 클릭하거나 아래 링크를 클릭하면 전세피해센터 예약신청페이지로 바로 이동하도록 링크를 걸어놓았으며, 상담시 필요한 서류는 임대차 계약서와 등기부등본, 그리고 기타 피해 상담을 위한 서류들이다.

전세피해지원센터 예약신청하러가기👆 

법률상담 신청서도 함께 올려 놓았으니 다운받아서 미리 작성해두기 바란다. (hwp파일로 한글 프로그램 필요) 

final_consult_application_form.hwp

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하늘색 표기된 부분만 예약이 가능하다. 날짜와 시간을 정해서 예약을 하도록 하자.

인천시 전세사기피해지원센터 오픈

서울시 강서구 화곡동에 위치한 지원센터 하나로는 지원 인력이 부족하고 상담이 지연되는 문제도 있고, 전국 5443건 중에 인천에서 1556건의 사고건수가 있어 전세피해규모가 큰 지역으로 인천지역에도 지원센터를 설치하고 상담업무를 우선실시한다고 한다. 주소는 인천광역시 부평구 십정동 305-131 더샵 부평센트럴시티 상가 A동 3층이며 네비게이션에 위치 검색을 할 때는 인천광역주거복지센터를 검색하면 된다. 10시부터 17시까지 운영한다고 한다. 1월 31일부터 운영을 실시하니 필요한 경우 아래 정책뉴스를 참고하여 방문 및 상담을 받기 바란다.

인천시 전세사기 피해 지원을 위해 상담업무 개시 - 보도자료 | 브리핑룸 | 뉴스 | 대한민국 정책브리핑 (korea.kr)👆

인천시 전세사기 피해 지원을 위해 상담업무 개시

반드시 가입해둬야 하는 전세보증금 반환보증

전세보증금 반환보증 보험을 들었는데도 보증금을 돌려 받지 못했다는 여러가지 사례들에도 불구하고 아직까지 가장 효율적인 보증금 방어 수단은 전세보증금 반환보증이다. HUG에서 실시하는 보증보험이며 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 HUG(주택도시보증공사)에서 책임지는 내용이다. 때문에 이런 전세보증금 반환보증이 있는 경우 전세대출이 보다 쉽게 나오는 편이다. 은행에서 돌려받아야 하는 전세금에 대한 책임을 HUG에서 지기 때문이다. 때문에 반환보증서를 기반으로 전세대출을 진행할 때는 임대인에게 등기우편이 하나 가는데 그 등기우편의 내용은 전세 계약이 종료되면 전세 보증금을 임차인에게 주지 말고 은행에 달라는 내용이다. 은행으로 전세보증금을 주면 거기서 대출액을 제외한 나머지 부분을 임차인에게 준다는 것이다. 이 내용은 지난번에 하나은행 전세금 안심대출을 받을 때 내용에 적혀있고 아래 그 링크를 남겨놓았으니 참고바란다.

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전세보증금 반환보증이 바뀐다.

가장 크게 작용하는 부분은 기존에는 공시가격의 150%이내로 전세금이 들어오면 보증 가입이 가능했으나 신규 가입건에 대해서는 140%로 적용한다는 점이다. 고작 10%정도 밖에 변하지 않아 크게 느끼지 못할 수 있어도, 이 부분이 엄청 크게 작용하는 것이 현재 공시가격 전체가 내려가고 있는 추세라는 점이다. 정부에서 부동산의 거래 활성화 및 혜택을 위해 공시가격을 낮추었는데 공시가격도 내려갔고 전세보증금의 허용 범위도 함께 내려갔다는 것은 크게 작용할 수 밖에 없는 부분이다.

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또한 단독주택에만 위반건축물 표시가 있는 경우에 제한을 두었지만, 2023년 1월 1일부터는 모든 신규보증신청건에 대해 아파트를 제외한 모든 주택에 해당 내용을 확대 적용한다. 즉 아파트를 제외하곤 위반건축물이란 내용이 있으면 보증신청을 받아주지 않는다는 내용이다. 

전세금반환보증 가입방법

아래 링크는 주택도시보증공사 인터넷보증 페이지이다. (바로가기👆) 해당 페이지에 접속하면 네이버 부동산을 이용해서 보증서를 발급 받을 수 있는 주택 유형은 어떤 것이 있으며, 카카오페이를 통해 받을 수 있는 것은 무엇인지 알 수 있다. 모바일 HUG를 통해서도 발급이 가능한데, 아래 링크의 경우 각 신청기관에 바로갈 수 있는 링크를 제공하며 각 기관마다 보증 신청 가능 물건의 종류를 적어놓아 간단하고 쉽게 절차를 진행할 수 있다. 

전세금 반환보증 가입하는 곳(HUG 인터넷보증) 바로가기

임대인에게도 반환자금을 보증해준다고?

임차인들을 위한 이런 반환 보증 상품은 많은데 임대인들을 위한 보증 상품은 없었다. 때문에 세입자에게 돌려줄 임대 보증금이 부족해서 대출을 받아야만 하는 상황이 생겼던 경우가 많았는데, 이런 경우를 위해 임대보증금 반환자금 보증이 있다. 

임대보증금 반환자금은 임대인에게 제공하는 보증 상품이다.

임대차계약의 기간이 만료되었거나 최초의 임대차 계약 체결 후 2년이 경과한 후 임대인과 임차인의 합의에 따른 해지등의 사유로 임차보증금을 반환하여야 하는 개인에게 아래 금액 중 적은 금액만큼을 한도로 보증서를 발급해준다.

• 1. 임대보증금의 30%
• 2. 주택가격의 60%에 2500만원을 더한금액에서 선순위 채권액을 뺀 금액
• 3. 임대인 반환예정 임대보증금(총 보증금에서 미납월세나 기타 수선비 등을 차감한 후의 보증금)

별도로 주택금융공사에 방문할 필요 없이 취급은행에서 신청이 가능한데, 은행을 방문할 때는 등본과 신분증, 재직증명서나 사업자등록증, 연간소득확인서류, 임대차 계약서와 계약해지 및 종료에 대한 입증서류를 준비해야 한다. 

전세금반환보증이 가입 가능한 경우라면 보증대상 목적물이 가능하지만, 만약 전세금반환보증이 가입 불가한 건물이라면 아래의 요건을 모두 충족하여야 한다.

• 1. 소득세법에서 정하는 고가주택이 아님.
• 2. 건축물의 전부 또는 일부의 등기부등본상 용도가 주택
• 3. 복합용도 건물인 경우 전체 임차면적 중 주거전용이 50%이상
• 4. 공부상 소유권에 권리침해(근저당, 압류, 가압류 등)가 없고
• 5. 건물과 토지가 신청인이 소유한 경우, 소유자가 다른 경우엔 신청인 이외 소유자가 공동임대인으로 임대차 계약 체결한 경우

임대보증금 반환자금 보증 한도 증액

2023년 1월 26일부터 임대인의 부담을 덜어주기 위해 보증한도가 상향된다. 신청인당 1억에서 2억원으로 증액되고 동일한 주택당 5천만원에서 1억원으로 상향된다.

전세보증금 반환보증을 들었다면 임대보증금 반환자금보증이 가입 가능한 주택일 것이다. 가능하다면 이 두가지가 전부 갖춰질 수 있는 경우에 전세로 들어가는 것을 추천한다. 당신의 전세금은 아마 당신에겐 충분히 중요할 것이니까.

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