부동산세가 줄어든다? 공시지가 하락, 공시지가 조회법, 공시지가 확인서 발급방법 총정리

2023.01.26 목요일 아침 8시 정부서울청사에서 비상경제장관회의가 열렸다. 안건은 부동산 세제보완 방안 추진 논의이다. 이와 더불어 공시지가도 14년 만에 하락하였는데, 이 둘의 관계는 어떠한지, 지금 내가 살고 있는 집의 공시지가는 얼마인지 조회하는 방법과 공시지가확인서를 발급받는방법에 대해 정리해보자.

공시지가 하락이유는? 공시지가 조회방법은? 발급은 어떻게 해야 하나?

1. 부동산세는 줄어드는 것인가?

정부에서 대놓고 부동산세(종합부동산세, 이하 종부세) 줄여주겠다고 하는 것은 공공주택사업자와 공익성이 있는 법인에 대한 종부세 부담의 완화 밖에 없다. 다만 이런 특이한 케이스 말고 혜택을 주겠다고 한 것은 양도세에 대한 일시적 1주택 + 1입주권(분양권) 처분기한을 연장해주겠다고 발표한 것이다. 예를들어 1세대 1주택자가 재건축이나 재개발 사업으로 인해 대체주택을 구입한 경우 그 전까진 신규주택 완공일로부터 2년 이내에 처분할 경우 양도세가 비과세 적용되었다. 그런데 이번 발표는 2년에서 3년으로 연장한다는 것이다. 즉, 재개발 한다해서 잠깐 살 집을 샀는데 원래 집 재개발이 끝나서 내집으로 들어간 후 3년동안 잠깐 살기위해 구입한 집을 안팔아도 된다는 것이다. 3년동안 오르면 차익에 대한 부분도 세금을 내지 않게 해주겠다는 의미로 보면 되겠다. 이런 재개발이나 재건축외에도 1세대 1주택자가 입주권이나 분양권을 취득하였다면 그 입주권이나 분양권에 해당하는 주택이 완공되어도 기존에는 2년간 비과세가 되었다면 이제부터는 3년간 비과세 처리해주겠다는 의미이다. 즉, 내가 원래 살던 집이 오를 때까지 3년간 팔지 않아도 된다는 것이고, 나는 새 집에 살면 되는것이다. 세율이 줄어든다는 의미보다 비과세의 의미가 더 크다. 세율이 10%에서 5%로 줄어들었다고 가정하자. 과세표준(이하 과표)이 10억일 경우 기존 세금은 1억원이었는데, 5%로 줄어들면 5000만원으로 줄어든다는 것이다. 반면 비과세가 되면 1억을 내야되던 세금을 면제시켜준다는 의미이니 부동산세가 줄어 드는게 아니라 없어지는 것이나 마찬가지이다.

2. 공시지가 하락의 의미

또한 이번에 공시지가가 14년만에 하락하였는데, 공시지가는 종부세 및 양도세, 상속세, 취득세, 등록세 등의 각종 국세와 지방세를 계산, 산출하는데 활용이 된다. 즉 당신의 부동산의 공시지가가 하락했다는 것은 결국 세금을 내야 되는 기준인 과세표준이 줄어들었다는 것이다. 쉽게 말해 우리가 물건을 판매하는 사업자라고 가정하자. 매출액에서 매입액을 빼면 매출이익이 나오고 여기서 판매비 관리비 기타 비용을 빼면 과세표준이 나오는데, 이 과세표준을 줄이기 위해 온 힘을 다해 비용을 잡으려 노력한다. 그런데 과세표준 자체가 내려간다면? 내가 온 힘을 다해서 비용을 잡지 않아도 (계상하지 않아도) 낼 세금이 줄어든다는 의미이다. 공시지가는 실거래가와는 차이가 있어서 실제 시세보다 낮게 책정되거나 혹은 높게 책정되는 경우가 많다. 최근 금리의 폭등으로 인해 부동산 거래가 줄어들고 그로 인해 부동산의 가격이 떨어지다보니 보통은 실거래가 보다 공시지가가 낮았으나 역전현상도 발생하게 되었다. 이러한 부분으로 인해 실제 집값보다 세금을 더 많이 내는 사람이 생긴 것이다. 그래서 정부가 공시가격을 낮춰서 보유세를 줄여주겠다는 것이다.

부동산 공시가격알리미, 그림을 클릭하면 이동한다.

3. 표준공시지가 조회법

표준공시지가는 부동산공시가격알리미(https://www.realtyprice.kr/[바로가기👆])에서 조회가 가능하다. 텍스트로 검색도 가능하며 지도에서 지역을 찍어서 검색하는 방법도 있다. 텍스트로 검색할 경우 시/도, 시/군/구, 읍/면/동 순으로 검색하면 되고, 지도검색은 내가 원하는 지역의 위치를 찍고 읍/면/동으로 조회를 할 수 있다. 지번으로 입력할 수도 있고 공동주택(아파트 등)의 경우 단지명으로도 검색이 가능하다. 동/호수 까지 지정할 수 있으므로 한 같은동에 타입이 다른 아파트에 거주하고 있다면 아래의 설명과 같이 호수를 지정해서 공시지가를 조회할 수 있다. 

고덕국제신도시파라곤 전용면적 110㎡의 2022년 공시지가는 4억6천만원

위 사진에서 고덕국제신도시파라곤 전용면적 110㎡, 공급면적 140㎡의 2022년 공시지가는 7억 5천만원이다. 종합부동산세 과세의 기준은 1세대 1주택자의 경우 11억원이지만 그 외의 경우 6억원 미만까지는 과세하지 않고(6억원까지 공제함) 차액에 대해 과세한다. 해당 면적의 매매가격은 최소 8억원에서 최대 15억원 까지 분포되어 있는데 중간값은 약 11억원 정도 되겠다. 1세대 1주택자가 아니라고 가정하고 세액을 계산해보면 7억 5천만원에서 6억원을 공제하고 1억5천만원의 60%(공정시장 가액비율)로 계산하면 9천만원의 과세표준이 된다. 그럼 3억원 이하의 과세표준이니 세율은 0.6%로 2022년 공시지가 기준으로 54만원의 종합부동산세가 부과된다. 그런데 여기서 공시지가가 6억원까지 떨어지면 세금이 아에 면제되는 것이다. 

4. 개별공시지가 조회

개별 공시지가의 조회 방법은 각 지자체별로 운영하는 개별공시지가 사이트를 통해 확인이 가능하다.

전국 각 지자체별 개별공시지가 확인 사이트

• 서울특별시 [바로가기👆]
• 인천광역시 [바로가기👆]
• 부산광역시 [바로가기👆]
• 대구광역시 [바로가기👆]
• 광주광역시 [바로가기👆]
• 대전광역시 [바로가기👆]
• 울산광역시 [바로가기👆]
• 세종특별자치시 [바로가기👆]
• 경기도 [바로가기👆]
• 강원도 [바로가기👆]
• 충청북도 [바로가기👆]
• 충청남도 [바로가기👆]
• 전라북도 [바로가기👆]
• 전라남도 [바로가기👆]
• 경상북도 [바로가기👆]
• 경상남도 [바로가기👆]
• 제주특별자치도 [바로가기👆]

공시지가 확인서는 정부24 홈페이지에서 발급받을 수 있다. 그림을 클릭하면 공시지가 확인 페이지로 이동함.

5. 공시지가 확인서 인터넷 발급방법

공시지가 확인서를 인터넷으로 발급받는 방법은 정부 24홈페이지(https://www.gov.kr[바로가기👆])에서 신청 가능하다. 위 사진과 같이 검색란에 공시지가라고 검색하면 서비스 바로가기에서 개별공시지가 확인을 누를수 있고, 검색 한 후 아래와 같이 개별공시지가 확인 발급을 신청할 수 있다.

개별공시지가확인 발급을 누르자.

개별공시지가 확인서 발급은 회원/비회원 모두 가능하다. 굳이 회원가입을 하지 않아도 간단한 개인정보만 쓰면 신청이 가능하니 회원가입은 필요 없다. 다만 정부24정도는 가입해두는 것이 여러모로 쓸만하다. 공인인증서나 공동인증서 없이도 휴대폰으로 간편하게 인증할 수 있는 간편인증도 갖추고 있으니 회원가입 한번 해두면 쓸만할 것이다.

개별공시지가 확인서 발급 방법

개별공시지가 확인서 발급시 가격 기준연도를 작성하고 대상토지의 소재지 주소를 작성하여야 한다. 이 때 검색버튼을 누르면 도로명 주소로는 검색이 되지 않고 지번 주소로만 검색이 된다. 지번주소 역시 읍/면/동/리 까지만 작성하고 번지수는 기입할 수 없다. 예를 들어 300-2번지라고 하면 검색 이후 행정처리기관 선택 후 300번지 2호로 작성하면 된다. 수령방법은 프린터가 있는 경우 온라인발급(본인출력)을 선택하고 누군가 정부24 계정으로 보내달라고 했을 경우 제3자제출을 할 수 있다. 보통 은행에서 3자제출을 요청하는 경우가 종종 있다. 혹은 근처 주민센터나 행정복지센터에 방문해서 수령할 수있고, 일반우편이나 등기우편으로 받을 수 있다. 가장 빠른 방법은 본인출력이나 제3자제출이고 가장 느린 방법은 보통우편이다.

개별공시지가 확인서 발급에 들어가는 수수료는 890원이다. 공시지가조회는 무료이나 확인서 발급에는 돈이 들어간다.

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