연립주택? 다세대주택? 다가구주택? 헷갈리는 임대차 용어들

당신이 언젠가 부모의 품에서 벗어나 독립을 하게 될 때, 아파트나 오피스텔을 매매하면서 시작하면 참 괜찮겠지만, 일반적으로 내 집마련 하면서 부모님의 품에서 독립하는 경우는 잘 없다. 회사까지 출퇴근 하는 거리가 멀어서, 혹은 집에 있기 싫어서(필자가 그랬다.) 등의 무언가 뜻이 있기 때문에 독립하는 경우가 대부분인데, 아마 월세로 시작하는 경우가 대다수일 것으로 생각한다. 

부동산을 가서 이야기를 하다보면 공인중개사 아저씨 혹은 아주머니가 이 집은 연립이구요~ 다세대구요~ 다가구에요~ 라고 이야기 하는 경우는 잘 없다. 그냥 원룸 보여주세요. 투룸 보여주세요. 이 말이 임차인이 하는 대부분의 이야기이고, 부동산에서는 그 조건에 맞는 원룸, 투룸, 투베이, 1.5룸 이런 집들을 보여준다. 

그리고 임대차 계약서를 쓰다보면 발견하는 단어들. 다가구주택, 다세대주택, 연립주택들이 보이는데, 오늘은 이런 단어들이 무슨뜻을 가지고 있는지, 그리고 어떤 경우에 이런 단어를 쓰게 되는지 알아보도록 하자.

다가구 주택

먼저 우리가 일반적으로 가장 많이 만나는 대상은 다가구주택이다. 보통의 원룸이나 1.5룸(투베이), 투룸등이 이에 해당하는 경우가 많다. 다가구 주택이라함은 사전적 의미로 연면적 660㎡ 이하이며 3개층 이하의 주택을 말한다. 보통 다가구 주택의 경우 소유주(집주인)은 한명이며, 세금 측면에서도 다가구 주택을 보유하고 있는 집주인은 1개의 주택을 보유한 것으로 판단된다. 2년보유 및 조정지역내 2년거주 요건만 갖추면 실거래가격 12억 이하인 경우 양도세 비과세를 받을 수 있다는 장점을 갖고 있다. 그러나 우리가 알고 싶은건 다가구주택 집주인의 세금이 아니겠지?

쉽게 이야기하자면, 3층이하의 주택인데 1층이 주차장(필로티 Type)인 경우 4층이하가 되는 주택을 말한다. 총 19세대 이하로 호수를 구분해야하고 각 호수별 분양을 하거나 구분소유가 되지 않는 건물이다. 즉, 다가구 주택은 201호도 301호도 402호도 같은 집주인꺼다. 그래서 건물에 통으로 인터넷을 설치해두거나 IPTV를 설치해두거나 하는 경우가 많으며, 관리비를 명목으로 집주인이 월세 외의 부가수익을 올리기도 한다. 필자도 그랬던 것 처럼, 대부분의 독립은 아마 다가구 주택으로 시작하겠지? 

다세대 주택

투룸, 쓰리룸부터는 자주 등장하는게 다세대 주택이다. 연면적 660㎡ 이하이며 4개층 이하의 주택이다. 다가구 주택과 비슷한점이라면 19세대 이하의 세대가 거주해야한다는 점, 즉 건물 내에 최대 19개 호실 밖에 없다는 점이다. 가장 다른점이라면 다가구 주택은 건물이 통짜배기로 한개, 그리고 주인도 한명이라면 다세대 주택은 각 호실 마다 소유주, 즉 집주인이 한명이다. 소유주 입장이라면 세대마다 분리가 되어있으니 다세대임에도 통짜배기로 갖고 있는 부유한 건물주님이라도 한세대씩 판매하면 과세표준이 적기 때문에 세액에서 유리하고 세입자 측면에서도 아파트 처럼 계약을 하면 된다. 그래서인지 대부분의 다세대 주택은 인터넷, IPTV같은 옵션이 없는 경우가 많다. 물론 집주인이 월세 외의 부가수익을 얻기 위해 미리 사전에 인터넷과 IPTV를 설치해두는 경우도 있다. (난 관리비로 이렇게 가져가는거 싫더라...) 

우리같은 임차인 입장이라면 전세든 월세든 계약하려는 그 호수에 누가 살고 있는지(전입세대열람원), 근저당 설정금액(보증금 보호), 확정일자 조회 등만 하면 간단하니 오히려 다세대 주택이 집주인과 일대일로 이야기하기 편하다. 다가구 주택은 "딴집도 그러니 너도 그냥 그렇게 살아." 라는 말을 할 수 있지만, 다세대 주택은 옆집은 다른 집주인이기 때문에 조금 다를 수 있다. 물론, 필자가 살았던 다세대 주택은 옆집 집주인이 우리집 집주인이랑 친구더라. 

다세대주택 - 나무위키

연립주택

다세대 주택이랑 동일한 구성이지만, 연면적이 660㎡를 초과한 경우를 말한다. 내부 구조는 아파트랑 같지만 아파트의 경우에는 지역난방이 들어오나, 연립주택은 대부분이 개별난방방식으로 가스보일러를 쓰는 경우가 많다. 고오급 빌라의 형식으로도 발전했지만, 우리같은 서민이 무슨 고오급 빌라겠나. 그냥 빌라인데 좀 큰 빌라다. 이러면 연립주택이다.

필자가 사는 곳도 연립주택이다. 34평형 큰집에서 살라니까 집이 너무 넓어서 가끔은 고요하기 까지 하다. 일반적으로 연립주택의 가격이 다세대 주택의 가격보다 비싸고, 아파트보다는 싼 편이다. 

전세계약을 할 때 다세대와 마찬가지로 근저당(보증금 보호), 확정일자 조회, 전입세대열람원(나 들어가기 전에 누구 살고 있니?)를 확인하는게 중요하다. 

연립주택

주택의 용도별 차이점과 기준 : 출처는 서울정보소통광장

위 사진은 서울정보소통광장 120주요질문 중 일부를 발췌한 사진이다. 주택의 용도별 차이점과 기준이라고 하여 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등을 분류해놓은 자료이다. 어려운 말이 많지만 읽어보면 별 것 없다.

전세 계약을 할 때 혹여나 전세대출을 받으려면 해당 주택의 가격이 중요해지는 경우가 종종 있다. 아파트의 경우에는 실거래가가 공개되어 있고, 찾기가 어렵지 않다. 그러나 다세대 주택이나 연립주택의 경우는 거래 자체가 드물기 때문에 찾기가 쉽지 않은데, 그러한 경우 대개는 아래의 사이트를 이용해서 주택의 가격을 조회한다. KB부동산시세도 좋은 사이트이지만, 약간 지방에 사는 경우 금액을 확인하기 쉽지 않다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

만약 당신이 HUG 전세금안심보증을 이용한 안심전세대출을 알아보고 있다면 아래의 글을 참고하기 바란다. 필자가 직접 발로 뛰어서(?) 겪은 이야기들이니 만큼, 누구보다 자세하게 알고 있고, 그 내용을 열심히 풀어 써놓았다. 

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