공인중개사 무료강의 - 민법핵심정리노트 6편

이번 공인중개사 무료강의 - 민법핵심정리노트 6편에서는 복대리와 표현대리, 협의의 무권대리에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 특히 복대리의 경우 공인중개사 민법에서 이해가 쉽지 않은 경우가 많아 이번에는 노트 정리가 아닌, 그림까지 함께 첨부해보았습니다. 지난번 5편에서 살펴본 것처럼 법률행위의 대리 부분은 공인중개사 시험에도 중요하지만 일상 생활에 있어서 대단히 중요한 부분이기 때문에 반드시 조문과 판례를 잘 숙지하고 넘어가시길 바랍니다. 에듀윌 공인중개사 강의와 해커스 공인중개사 인강과 교재를 바탕으로 작성되었고, 커뮤니티의 자료도 함께 정리하였습니다. 

아래를 보시면 그동안 정리해놓은 민법핵심정리노트들을 함께 보실 수 있습니다.

 

공인중개사 무료강의 - 민법 정리 노트

공인중개사 무료강의 - 민법정리노트 2편

공인중개사 무료강의 - 민법정리노트 3편

공인중개사 무료강의 - 민법핵심정리노트 4편

공인중개사 무료강의 - 민법핵심정리노트 5편

복대리 

복대리 : 대리인이 자신의 이름과 책임으로 선임한 본인의 대리인

복대리인은 대리인이 선임하였지만 본인의 대리인 입니다. 대리인이 어떠한 사정으로 대리를 하지 못할 경우 그 일을 대신해줄 대리인을 선임하는 것인데, 이를 복대리인이라 합니다. 복대리권은 대리권보다 클 수 없습니다. 복대리권은 대리권의 존재와 범위에 의존적인 성격을 지니고 있습니다. 대리인 중 법정 대리인은 언제든지 복대리인을 선임할 수 있는데, 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우에는 본인에 대하여 선임상, 그리고 감독상의 책임만 집니다. 반면 임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있어야 복대리인을 선임할 수 있는데요. 본인의 지명에 의하여 복대리인을 선임한 경우에는 복대리인의 불성실함을 알고 그것을 본인에게 통지나 해임을 게을리한 때가 아니면 그 책임이 없습니다. 

복대리인의 선임과정인 복임 과정을 그림으로 그려보았습니다. 

좌측 노란색이 본인, 우측 상단이 대리인, 우측 하단이 복대리인 입니다.

본인이 본인을 대리할 대리인을 구합니다. 그게 첫번째 순서겠죠. 그리고 대리인이 어떠한 사정에 의하여 다시 대리인을 구하게 됩니다. 두번째 순서이며 이렇게 구한 대리인이 복대리인 입니다. 그러나 복대리인의법률 효과는 본인에게 귀속됩니다. 그림으로 그리니 조금 더 쉽게 와닿을까요? 공인중개사 인강을 듣다보면 칠판에 그려주는 그림이 참 보기 좋았는데요. 그 그림을 다시 되새기며 저만의 방식으로 그려보았습니다.

 

표현대리 

표현대리 : 대리권이 없음에도 마치 대리권이 있는 것과 같은 외관을 나타내는 경우 거래의 안전을 도모하기 위하여 본인에게 일정한 법률상의 책임을 지우는 제도(민법 제 125, 126, 129조) 

표현대리는 선의의며 무과실인 제 3자를 보호하고 거래의 안전을 보장하는데에 그 의의가 있습니다. 표현대리임을 주장하는 자는 직접상대방 뿐이며, 전득자는 이를 주장할 수 없습니다. 이 상대방은 선의무과실이어야 하며 어음행위에는 적용되지만, 소송행위, 공법행위, 강행법규에 반해 무효인 법률행위에 대해서는 표현대리가 적용될 수 없습니다.

민법 제 125조 [대리권 수여의 표시에 의한 표현대리] : 제 3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 제 3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제 3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.

이 조문은 본인과 표현대리인 사이에 유효한 기본적인 법률관계의 존재를 필수로 하는 것은 아닙니다. 다만 상대방은 선의무과실이어야 하며, 임의대리에만 적용됩니다. 즉 법정대리인에게는 적용되지 않는다는 이야기입니다.

민법 제 126조 [권한을 넘은 표현대리] 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.

우선 표현대리, 법정대리, 복대리 등의 기본 대리권이 있어야 합니다. 여기서는 권한을 넘은 표현대리가 기본대리권과 같은 종류일 필요는 없습니다. 임의대리와 법정대리 모두에 적용되는 조문입니다. 권한을 넘은 표현대리가 성립하기 위한 정당한 이유의 유무는 대리행위 당시를 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 

민법 제 129조 [대리권 소멸 후의 표현대리] 대리권의 소멸은 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 그러나 제 3자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 

 

협의의 무권대리

원칙적으로 협의의 무권대리는 본인에 대하여 효력이 발생하지 않습니다. 본인이 추인할 경우 유효하며 거절하면 확정적으로 무효가 됩니다. 무효와 취소에 대해서는 반드시 알고 넘어가시길 바랍니다. 추인의 상대방은 직접상대방, 상대방의 무권대리인, 승계인 입니다. 여기서 무권대리인에게 한 추인은 상대방이 알지 못하는 경우 그 상대방에게 효력을 주장할 수 없습니다. 무권대리행위의 추인은 소급하여 유효합니다. 그러나 법률행위 당시 당사자간의 특약사항으로 소급하여 유효한 부분을 배제하는 것은 가능합니다. 무권대리인이 본인을 단독상속한 경우 상대방에게 등기말소나 부당이득의 반환을 청구할 수 없습니다. 이는 금반언원칙과 신의칙에 어긋나기 때문입니다. 

금반언원칙 : 신의성실의 원칙에서 파생되는 원칙으로 자신의 선행행위와 모순되는 후행행위는 허용되지 않는다는 원칙 - 박문각, 시사상식사전 

신의칙(신의성실의원칙) : 권리의 행사나 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 근대 민법의 수정원리 - 박문각, 시사상식 사전

상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인 여부에 대한 확답을 최고할 수 있습니다. 만약 확답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다. 상대방이 선의일 경우 본인의 추인 전에 본인이나 무권대리인에 철회할 수 있습니다. 계약당시 상대방이 대리인에게 대리권이 없다는 것을 안 경우 철회가 불가능합니다. 무권대리인이 만약 제한능력자라면 선의무과실인 상대방은 무권대리인에게 책임을 물을 수 없습니다. 무권대리인은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해배상의 책임을 져야합니다.

 

오늘까지 법률행위의 대리에 대해 살펴보았는데요. 서두에서도 말씀드렸던 것처럼 법률행위의 대리 부분은 실 생활에서도 굉장히 의미있는 법이기 때문에 반드시 숙달하는 것이 좋겠습니다. 다음번 7편에서는 법률행위의 무효에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 공인중개사 시험은 이렇게 무료로 공개되는 자료가 많기 때문에 독학으로도 충분히 합격이 가능하다고 하지만, 공부에 대한 열정이나 편안한 강의를 원하신다면 인터넷 강의를 듣는 것도 좋을 것이라 생각합니다. 실제로 현장 강의를 녹화해서 인강을 제작하는 경우도 많이 있는데, 공인중개사 현장 강의의 열기는 굉장히 뜨겁습니다. 또한 열심히 공부를 하시는 분들도 굉장히 많구요. 여러분의 합격을 기원합니다.